Echo Polska Properties (EPP), société néerlandaise d’investissements immobiliers cotée sur le JSE1, a annoncé aujourd’hui l’acquisition de 12 centres commerciaux et retail parks majeurs (“Porte feuille M1”) implantés en Pologne, en 3 phases sur une période de 3 ans.
Le rachat formé par le consortium Redefine Properties Limited (25%) d’un montant global de 692,1 millions d’euros, intègre un vaste portefeuille de 28 actifs immobiliers. Une fois l’achat finalisé mi-2020, EPP deviendra le premier propriétaire national de centres commerciaux avec près de 1 million de m² répartis en 27 centres commerciaux.
Le Portefeuille M1 d’EPP totalise une SCU de 446 500 m² comprenant et plus de 620 magasins et 12 centres commerciaux majeurs situés dans des zones denses, complémentaires à ses actifs actuels en Pologne. Le portefeuille comprend :
- huit centres commerciaux super régionaux M1 (d’une SCU de 30 000 m² à 55 000 m²) attirant près de 40 millions de visiteurs par an ;
- quatre centres commerciaux PP (retail parks d’une SCU de 20 000 m² à 35 000 m²).
Tous les actifs sont édifiés sur un seul niveau doté de commerces d’alimentation et entièrement loués. Ces derniers sont généralement situés sur de vastes emplacements en bordure d’autoroutes, totalisant 195 hectares. Ils réunissent des enseignes internationales réputées telles que Auchan, MediaMarkt2, et des enseignes de prêt-à-porter telles que TK MAXX 3 H&M et C&A. Le taux moyen mensuel pondéré de location s’élève à 9,10 euros/ m2 et le ratio location/ventes ne dépasse pas 9%. L’ensemble du portefeuille d’EPP bénéficie d’un bail principal avec Metro AG jusqu’en avril 2024.
Pour son Ceo Hadley Dean : « Cette transaction repose sur l’indice de mesure – trajet en voiture de 30 minutes maximum – qui triplera notre portefeuille de chalandise jusqu’à 34% de l’ensemble de la population polo naise, et jusqu’à 39% après l’ouverture de Mlociny à Varso vie ». La transaction dopera la fréquentation du portefeuille annuel d’EPP de 61%, qui passera de 76 à 122 millions.
Hadley Dean ajoute : EPP et le consortium sont très heureux de bénéficier du revenu du bail principal avec Metro AG jusqu’en 2024. En 2014, Metro a cédé à Auchan la chaîne des supermarchés ‘Real’ ; Les 28 actifs qui sont désormais gérés par le consortium et EPP eprésentent environ 35% du nombre de magasins d’Auchan en Pologne. Les actifs acquis par EPP constituent d’une part une opportunité unique de développement et d’autre part ont un programme dynamique d’asset management grâce aux bas coûts de location de la part des magasins. L’ensemble du portefeuille génèrera un rendement de 7,1%. La transaction sera finalisée en trois tranches :
- Tranche 1 (janvier 2018) : pour un montant de 358,7 millions d’euros VAB (valeur ajoutée brute) comprenant les centres M1 Czeladz, M1 Krakow, M1 Lodz et M1 Zabrze. Ce qui permettra d’augmenter la SCU de 194 400 m² pour un bénéfice d’exploitation net de 25.1 millions ;
- Tranche 2 (Juin 2019) : 222,5 millions d’euros VAB sera conclue en avec les centres M1 Bytom, M1 Czestochowa, M1 Radom, PP Kielce, PP Olsztyn et PP Opole, ajoutant 184 000 m² et un bénéfice d’exploitation net de 16,3 millions d’euros ;
- Tranche 3 (Juin 2020) : 110,9 millions d’euros VAB réuniront les centres M1 Poznan et PP Tychy, permettant l’ajout de 68 100 m² et un bénéfice d’exploitation net de 7,6 millions d’euros.
La première tranche sera financée par la combinaison d’une dette de 62 % et du capital provenant de la cession précédente de bureaux ainsi que de la souscription à des fonds gérés par Oaktree et LVS II Luxembourg II Sarl d’un montant de 112, 5 millions d’Euros constitués d’actions d’ EPP à 1,27 euros/action.
Cet investissement direct de LVS II Luxembourg II Sarl et des fonds d’Oaktree au sein d’EPP témoigne de leur confiance dans les valeurs de stabilité et de croissance d’EPP. Le holding Redefine Properties se limitera à environ 35% au sein d’EPP but il s’engage à investir 40 millions d’euros supplémentaires destinés à de futures acquisitions afin de rétablir un niveau d’environ 40%.
Après la conclusion de la première tranche, le retour des fonds propres avant impôt et le coût de la transaction s’élèveront à hauteur de 13,5%. A court-terme, l’acquisition génèrera une légère augmentation de 51% à54% du RPV (ratio pour valeur) d’EPP. Cependant ceci est donné à titre d’exemple et le Groupe s’engage, à moyen-terme, à réduire le RPV en dessous du seuil de 50%.
« Cette transaction s’intègre parfaitement dans notre stratégie de développement. Le portefeuille M1 constitue une opportunité d’expansion que nous allons développer à terme et qui dopera la croissance du bénéfice net tout en renforçant le rôle stratégique de chacun des actifs », conclut Hadley Dean.
Le cabinet d’avocats Dentons a conseillé EPP pour cette transaction.
Pour plus d’informations : www.echo-pp.com